Ämpärillinen: Miksi kaupunki maksaa 4,5 miljoonaa euroa 1,3 miljoonan euron tontista?

Usein asiat ovat sitä miltä ne näyttävät.

Sanonta tulee väistämättä mieleen, kun seuraa keskustelua Lahden matkakeskuksen länsipuolella olevan alueen maakaupoista.

Tekninen ja ympäristölautakuntahan hyväksyi jo kaupan, jonka myötä kaupunki on ostamassa matkakeskuksen länsipuolelta pysäköintilaitosta varten tonttimaata Pasi Tinnilän Liberi-yhtiöltä 4,5 miljoonalla eurolla ja VR:ltä 550 000 eurolla. Päätös syntyi lautakunnassa äänin 6–6, puheenjohtajan äänen ratkaistessa. Toteutuakseen kauppa vaatii vielä myös valtuuston hyväksynnän.

Kuten julkisuudessa on jo kerrottu, tontilla sijainnut postitalo ja sitä kiertävä aita oli vuorattu vaalimainoksilla viime vuoden eduskuntavaalien kynnyksellä. Tonttikauppoja vastaan lautakunnassa äänestäneiden puolueiden edustajia mainoksissa ei näkynyt, sen sijaan seinällä poseerasi isossa lakanassa muun muassa Francis McCarron (kok.), jonka ääni nyt ratkaisi äänestyksen ( ESS 30.8.).

Kaivellaanpa vielä vähän lisää menneitä. Tinnilähän ei suinkaan ollut ensimmäistä kertaa vauhdittamassa paikallisten ehdokkaiden vaalityötä. Hän oli junailemassa jo 2000-luvun alussa torille muun muassa Ilkka Viljasen eduskuntavaalikampanjan käytössä ollutta mökkiä ja kokoomuksen vaalimökkiä vuoden 2008 kunnallisvaaleihin.

Jälkimmäisessä tapauksessa olin jo tekemässä juttua hankkeen taustoista. Vaalimökin pääorganisaattorina toiminut Tinnilä totesi tuolloin, että kuntavaalimökin rahoittajina oli 15 lahtelaista yritystä ja 10 tavarantoimittajaa, jotka ovat toimittaneet tavaroita nettohinnalla. Jokaisen lahjoituksen arvo oli hänen mukaansa jäänyt alle 1 700 euron, joten niitä ei tarvinnut ilmoittaa.

Kuten tekstin pituudesta näkyy, yksinkertaiselta vaikuttava asia vaatii paljon taustoitusta, jotta siitä pääsee kartalle.

Tinnilä myös totesi, että ”mukaan lähteneet lahjoittajat haluavat positiivisia päätöksiä”. Tuolloin esimerkiksi päätös toriparkista oli vielä tekemättä ja erikseen kysyttäessä Tinnilä totesikin, että se voisi olla yksi esimerkki positiivisesta päätöksestä. Tinnilä myös sanoi, että ”sen minkä kunnallispolitiikassa panostat, saat takaisin” ( UL 10.9.2008).

Noin, siinäpä muutama lause, jotka väistämättä herättävät monenlaisia ajatuksia nykyisen uutisoinnin yhteydessä. Jokainen lukija on nyt vapaa tekemään omia tulkintojaan.

Samaan hengenvetoon on kuitenkin todettava, että mielikuvia pidemmälle ei tällä erää päästä. Tietooni ei ole tullut minkäänlaista näyttöä asian ympärillä tapahtuneista laittomuuksista, ja omasta päästäni en niitä tälläkään kertaa lähde keksimään.

Niinpä on syytä perehtyä saatavilla oleviin tietoihin ja tonttikaupan normaaleihin käytäntöihin silläkin uhalla, että faktat voivat jälleen kerran vesittää hyvää tarinaa.

Ensimmäisenä herää kysymys, miksi kaupunki ei ostanut itselleen tonttia jo vuonna 2007, jolloin se oli mahdollista.

Posti tarjosi tuolloin oma-aloitteisesti tonttia kaupungille. Kaupungin maakaupoista vastaavat virkamiehet kävivät esittelemässä tarjoutunutta ostomahdollisuutta kaupunginhallitukselle, mutta poliitikot eivät tuolloin lämmenneet asialle.

Kaupungingeodeetti Juha Helminen muistelee ja arvelee tämän johtuneen siitä, että matkakeskuksen toteutumisesta ei ollut tuolloin vielä tietoa. Koska suunnitelmat olivat auki ja tontin käyttötarkoitus sitä myöten epäselvä, kaupat jäivät tekemättä kaupungin ainaisessa rahapulassa.

Jälkikäteen on helppo nähdä, että kaupat olisi pitänyt tehdä. Tilaisuuden mentyä ohi Posti myi lopulta tontin Tinnilälle samalla hinnalla kuin oli tarjonnut sitä kaupungille.

Tonttikauppaa koskevan uutisoinnin yhteydessä on kerrottu, että Tinnilä maksoi tontista aikanaan 1,3 miljoonaa euroa, mutta myy sen nyt 4,5 miljoonalla.

Tontin sijainti on parantunut matkakeskuksen valmistumisen myötä, mutta iso osa arvonnoususta johtuu tontille myönnetystä rakennusoikeudesta.

Asetelma herättääkin maallikossa äkkiseltään ihmetystä. Kaupungillahan on kaavoitusmonopoli ja se on myöntänyt rakennusoikeuden omalla päätöksellään, mutta nyt hyödyn korjaakin yksityinen kiinteistösijoittaja.

Tilanne ei ole ihan näin yksiselitteinen. Kaupungilla on tapana ottaa oma osansa kaavoituksen myötä tapahtuvasta tontin arvonnoususta. Tämä tapahtuu niin sanotulla maankäyttömaksulla, joka on yleinen käytäntö kaikissa Suomen kaupungeissa.

Maankäyttömaksu sovitaan kaavapäätöksen yhteydessä. Lahdessa on ollut tapana veloittaa noin puolet kaavan myötä tulevasta arvonnoususta, kun summasta on ensin vähennetty erinäisiä tontin omistajalle koituneita kuluja. Maksun laskentaperusteet saattavat vaihdella paljonkin kaupungeittain, koska niiden kiinteistömarkkinat ovat hyvin erilaiset.

Kaupungin kannalta kyse on aina tasapainon hakemisesta. Maankäyttömaksuilla on toisaalta hyvä saada kaupungin kirstuun mahdollisimman paljon rahaa, mutta maksut eivät saa olla niin kovia, että ne tekevät kiinteistöjen kehittämisestä kannattamatonta ja halvaannuttavat siten rakentamisen. Arviot tehdään aina kulloisenkin markkinatilanteen mukaan, joka saattaa myöhemmin vuosien saatossa muuttua huomattavastikin.

Tämäntyyppisellä logiikalla vuonna 2016 kaavoitetun rakennusoikeuden maankäyttömaksuksi määriteltiin Tinnilän tontille 693 000 euroa. Lisäksi hän luovutti tontillaan kaupungille yhteensä 1 400 neliötä maata, jota käytettiin muun muassa alueen yleiseen aukioon ja Jaksonkadun uuteen linjaukseen.

Kaavan valmistumisen jälkeen matkakeskuksen länsipuolen rakentamisesta on käyty monenlaisia neuvotteluja. Aivan asema-aukion vieressä olevalle rakennuspaikalle on yritetty saada hotelli-investointia, mutta neuvottelut eivät koskaan edenneet maaliin asti ja koronan myötä tavoite luonnollisesti karkasi entistä kauemmaksi.

Alueelle suunnitellun pysäköintilaitoksen ja asuintalojen rakentaminen ei myöskään ole päässyt vauhtiin. Alueen nykyinen kaava on osoittautunut ongelmalliseksi. Asuintalojen alaosa on ollut osittain pysäköintilaitoksen sisällä, jolloin hankkeen toteutus olisi vaatinut samanaikaisen päätöksen sekä asuinrakennuksista että pysäköintitalosta.

Nyt tuo kytkös on tarkoitus purkaa, kun kaupunki ottaa haltuunsa alueen maat ja tekee sinne uuden kaavan. Pysäköintilaitos kaavoitetaan selkeästi omaksi kokonaisuudekseen radan lähelle ja asuntorakentaminen keskitetään Mannerheiminkadun varteen. Asuintalojen yhteenlaskettu rakennusoikeus säilyy ennallaan, mutta sijoittuu eri tavalla alueen sisällä.

Kaupungingeodeetti Helminen muistuttaa, että kaupungilla on mahdollisuus myydä eteenpäin tonttikaupassa ostamansa asuintalojen rakennusoikeus markkinahintaan. Tonttikauppaan käytetty 4,5 miljoonan euron summa ei siis tarkoita, että kaupungille olisi tulossa maanhankinnasta sen verran nettokustannuksia. Kaiken mennessä hyvin kaupungin pitäisi saada aikanaan vähintään omansa pois.

ESS:n jutun perusteella kaupunki onnistui tinkimään alueen ostohintaa tuntuvasti, sillä neuvottelut lähtivät liikkeelle kuudesta miljoonasta eurosta.

Tinnilälle tonttikauppa kuitenkin tarkoittaa toteutuessaan tilipäivää, kuten lehtiotsikot ovat jo kertoneet. Tinnilä ei ole kertonut voittonsa tarkkaa summaa, joten joudumme tyytymään spekulaatioon.

4,5 miljoonan euron kauppasummasta pitää vähentää 1,3 miljoonan euron tontin ostohinnan ja siitä maksetun varainsiirtoveron lisäksi monenlaisia kuluja.

Maankäyttömaksuun menee aiemmin mainitut vajaat 700 000 euroa. Summaa ei ole vielä maksettu kokonaan, mutta se tulee maksetuksi, kun jäljellä oleva maksuosuus vähennetään tontin kauppahinnasta.

Lisäksi Tinnilälle on aiheutunut kuluja vanhan postitalon purkamisesta (noin 500 000 euroa kaupungin taannoisen arvion mukaan) ja kehittämishankkeiden suunnitelmista (mahdollisesti noin 200 000 euroa).

Niinpä päädymme karkeaan arvioon, jonka mukaan Tinnilän tekemä voitto voi olla noin 1,5 miljoonan euron suuruusluokkaa.

Tonttikauppojen rahavirrat ja poliittiset kytkyt ovat kiinnostavia asioista. Kuten tekstin pituudesta näkyy, äkkiseltään yksinkertaiselta vaikuttava asia vaatii aika paljon taustoitusta, jotta siitä pääsee edes auttavasti kartalle.

Kokonaan oma kysymyksensä sitten onkin, kuuluuko kaupungin ylipäätänsä tehdä pysäköintilaitosta matkakeskukselle.

Lyhyt vastaus on mielestäni selvä: kyllä, ja äkkiä.

Tarkempiin perusteluihin on parempi palata ensi viikolla, kun en kehtaa kirjoittaa niitä tuossa alapuolella olevien ilmoitusten päälle.

Keskustelu